주담대 DSR 계산 개정된 정책 내용

 

 

주담 DSR 최근 정부에서 발표한 스트레스 DSR 정책 2단계에 대해 이해하기 쉽게 정리했습니다.

이 정책은 부동산과 금융에 익숙하지 않은 분들을 위해 중요한 내용을 간단하고 명료하게 정리했습니다.

 

스트레스 DSR

DSR(Debt Service Ratio)은 우리가 빌린 돈을 갚을 수 있는지 평가하기 위한 지표입니다.

 

DSR은 소득 대비 빚을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 나타냅니다.

스트레스 DSR은 여기에서 한 단계 더 나아가, 미래의 금리가 올라갈 경우를 대비해 더 보수적으로 대출을 평가하는 기준입니다.

이는 대출을 받을 때 금리가 오를 가능성까지 고려하여 안전하게 빚을 갚을 수 있을지 확인하는 방법입니다.

스트레스 DSR 적용 대상
2024년 9월 1일부터 이 스트레스 DSR은 은행권 주택담보대출과 신용대출, 그리고 2금융권의 주택담보대출에 적용됩니다.

은행을 통해 대출을 받거나 2금융권에서 주택을 담보로 대출을 받을 경우 이번에 새로 발표된 기준에 맞게 대출 가능한 금액이 산정됩니다.

특히, 서울, 경기, 인천 등 수도권 지역에서는 최근 가계부채 상황을 고려하여 스트레스 금리가 1.2%로 상향 적용됩니다.

상향 적용의 의미는 대출을 받을 때 금리가 오를 경우를 가정해 더 높게 평가하겠다는 뜻입니다.

 

 

단계별 스트레스 DSR 정책 도입

이번 정책은 단계별로 도입됩니다.

1단계는 2024년 2월부터 8월까지는 주택담보대출에만 적용되었습니다.

2단계는 2024년 9월 1일부터는 신용대출까지 포함됩니다.

3단계는 2025년 7월부터는 기타 대출까지 확대될 예정입니다.

이 단계적 적용 방식은 대출을 받을 때 차주(대출을 받는 사람)의 부담을 최소화하려는 의도로 보입니다.

 

소득에 따른 대출 한도 변화
소득에 따라 대출 한도가 변화됩니다. 만약, 연 소득이 5000만 원인 차주를 기준으로 보면 스트레스 DSR 도입 전에는 수도권에서 변동금리로 최대 3억 1500만원 까지 대출을 받을 수 있었지만 2024년 9월부터는 2억 8700만원 으로 줄어들게 됩니다.

비수도권에에서의 대출은 3억 200만원으로 제한되어 집니다.

 

연 소득이 1억 원인 경우도 비슷합니다.

수도권에서는 6억 3000만원에서 5억 7400만원 으로 비수도권에서는 6억 400만원으로 대출 한도가 감소합니다.

이렇게 변경된 이유는 가계부채를 안정적으로 관리하기 위한 정부 조치로 해석할 수 있습니다.

한 가지 더 확인할 내용이 있습니다. 2024년 9월부터는 은행이 내부 관리 목적으로 모든 가계대출에 대해 예외 없이 스트레스 DSR을 산출하게 됩니다.

 

금융위원회 스트레스 DSR 빠르게 확인하기

 

 

현재 DSR이 적용되지 않는 대출로 예를들면 보금자리론, 디딤돌 대출 등에 대해서도 DSR 관리가 이루어질 예정입니다.

이렇게 하는 목적은 은행별로 가계부채 관리를 더 자세히 하겠다는 정부 의지를 확인할 수 있습니다.

 

정부는 앞으로도 가계부채 증가 추이와 부동산 시장 상황을 주시하며 필요시 추가적인 조치를 단계적으로 시행할 예정입니다.

금융당국에서는 서민과 취약계층에 미치는 영향을 고려하여 시행 시기와 강도를 조정은 하겠지만 시행 의지는 강한 것으로 확인됩니다.

 

 

한도 축소

서울, 경기, 인천 등 수도권 지역의 주택담보대출에 대해 스트레스 금리를 1.2%로 높게 적용한 이유는 최근 가계대출이 은행권 주택담보대출을 중심으로 크게 증가하고 있기 때문입니다.

 

스트레스 DSR 시행 이후 금리가 인하될 가능성도 있지만 이를 예상하여 미리 스트레스 금리를 상향 조정한 것입니다.

대출 한도 축소로 인한 영향은 스트레스 금리 상승으로 인해 일부 차주는 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.

하지만 정부는 서민과 취약계층의 불편을 최소화하기 위해 다양한 경과 조치를 준비하겠다고 이야기 하고 있습니다.

예를 들어, 8월 31일까지 주택 매매 계약을 체결한 차주는 기존의 스트레스 금리(0.38%)가 적용됩니다.

 

스트레스 DSR 2단계 요약

스트레스 DSR 2단계 적용 대상은 은행권 주택담보대출, 신용대출, 2금융권 주택담보대출에 적용됩니다.

 

스트레스 금리

0.75%p.

 

특정 지역 적용

최근 가계부채 상황을 고려하여 수도권 서울, 경기, 인천 주택담보대출 스트레스 금리는 1.2%p로 상향하여 적용.

 

스트레스 DSR 단계별 시행 방식
1단계는 2024년 2월 ~ 8월 적용 대상은 은행권 주택담보대출 입니다.
2단계는 2024년 9월 1일 부터 적용 대상은 은행권 주택담보대출과 신용대출, 2금융권 주택담보대출 입니다.
3단계는 2025년 7월 부터 예정이며 적용 대상은 은행권 주택담보대출, 신용대출, 기타대출 입니다.

 

소득별 은행권 주택담보대출 대출 한도 변화

 

소득 5000만 원 기준

1. 수도권
변동금리 한도: 2.87억 원

혼합형(5년) 한도: 3.03억 원
주기형(5년) 한도: 3.15억 원

 

2. 비수도권
변동금리 한도: 3.02억 원
혼합형(5년) 한도: 3.12억 원
주기형(5년) 한도: 3.20억 원

 

 

소득 1억 원 기준

1. 수도권
변동금리 한도: 5.74억 원
혼합형(5년) 한도: 6.06억 원
주기형(5년) 한도: 6.31억 원

 

2. 비수도권
변동금리 한도: 6.04억 원
혼합형(5년) 한도: 6.24억 원
주기형(5년) 한도: 6.41억 원

 

적용 대상은 2024년 9월부터 신규로 취급하는 모든 가계대출에 대해 예외 없이 내부 관리 용도로 DSR을 산출합니다.
미적용 대출은 보금자리론, 디딤돌 대출 등 정책 모기지, 중도금·이주비 대출, 전세대출, 총 대출액 1억 원 이하 대출 등이 있습니다.

 

2025년부터는 은행별 가계대출 관리 경영계획 수립 시 DSR 관리 계획도 포함됩니다.

그리고 정부가 판단했을 때 추가조치가 필요하다고 판단되면 추가 조치를 시행할 계획입니다.

 

스트레스 금리 상향 영향도

스트레스 금리를 상향하더라도 DSR 37~40% 수준의 차주에 한해 일부 대출한도 축소 등의 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

최근 대다수를 차지하는 고정금리인 혼합형, 주기형 주택담보대출의 경우는 스트레스 금리의 일부만 반영되기 때문에 실수요자 불편은 제한적일 것으로 예상됩니다.