신종 전세사기 유형 알아보기

 

 

 

아래 글은 최근 부동산 시장에서 크게 문제가 되고 있는 전세사기 와, 그중에서도 특히 새롭게 등장한 신종 사기 수법들을 집중 조명하기 위한 설명글입니다. 점점 교묘해지는 사기 수법 때문에 피해가 속출하고 있는데요. 부동산 거래를 안전하게 진행하시려면 어떤 부분을 유의해야 하는지, 그리고 사기를 당했을 때 어떤 대응책이 있는지 체계적으로 살펴보겠습니다. 전세 계약을 앞두고 계시거나, 이미 전세계약을 맺으신 분들께 조금이라도 도움이 되시길 바랍니다.

전세 사기란

전세사기란 세입자가 집주인 또는 중개인 등에게 전세보증금을 돌려받지 못하거나, 계약 자체가 허위로 진행되어 금전적 피해를 입는 모든 행위를 일컫습니다. 흔히 깡통전세 문제와 결부되어 이야기되지만, 최근에는 더욱 교묘한 수법으로 피해자를 속이는 사례가 급증하고 있습니다.

과거에는 시세보다 현저히 낮은 가격으로 매물을 광고하거나, 이미 근저당이 많이 설정된 물건을 속여서 전세를 내놓는 방식 등이 주류였습니다. 그러나 지금은 계약서 자체를 조작하거나, 등기부등본과 계좌정보를 교묘하게 활용하는 등 다양하고 복잡한 형태로 발전하고 있습니다.

전세사기 신종 수법 3종 세트

최근 등장한 전세사기 수법 중 크게 주목받고 있는 것이 삼행시 통장 , 가등기 사기 , 그리고 다운계약 사기 입니다. 각 사기 기법의 특징과 예방법을 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

삼행시 통장사기

개념
삼행시 통장 이란, 피해자가 착각하도록 유도하기 위해 집주인(혹은 사기범이 가장하려는 명의자)과 동일한 이름으로 표시되도록 꾸민 통장을 말합니다. 실제 이름을 그대로 쓰면 은행 개설이 어려우니, 모임 통장 같은 특별한 방식으로 계좌를 만든 뒤 이름 표시에만 집주인의 실명을 띄우는 식입니다. 예컨대 김인만 이란 사람의 이름을 이용하고 싶으면, 김씨 인간들이 만만한 모임 처럼 임의로 단체 이름을 설정해 계좌를 개설하고, 통장 표시상에는 김인만 으로 보이도록 하는 식입니다.

피해 사례
피해자들은 입금 과정에서 표시되는 계좌주명을 보고 전혀 의심하지 않고 전세보증금을 입금합니다. 실제로는 집주인과 무관한 가짜 계좌임에도, 통장 이름만 보고 안심해버리는 것이죠.

예방법
① 계좌번호만 받고 입금하지 말 것
② 통장 사본을 반드시 요구하고, 은행 스탬프(거래 내역 등이 찍힌 원본)를 확인할 것
③ 계좌주명과 실제 집주인의 신분증 또는 등기부등본상의 정보가 일치하는지 재확인할 것

 

가등기 사기

가등기의 의미
가등기는 본등기를 하기 전에 이 부동산에 대한 소유권이나 특정 권리를 확보할 수 있다고 미리 표시해두는 행위입니다. 예를 들어 가족 간 증여 약속이나 특정 조건이 충족되면 소유권을 넘기기로 했을 때, 그 권리를 선점해 두는 것이지요.

사기 방식

가등기가 설정된 부동산은, 본등기가 이뤄지면 가등기 이후의 권리(매수인 등기 등)가 모두 말소될 수 있습니다. 따라서 일반 매수자는 가등기 집을 사려 하지 않으며, 경매로 나와도 응찰을 꺼리는 경우가 많습니다. 전세사기를 노리는 집주인(혹은 사기 세력)은 전세보증금을 받아 놓고, 가등기가 설정된 상태를 활용해 경매나 매각이 막히게 만들 수 있습니다. 결과적으로 세입자는 집을 경매로 넘겨도 낙찰자가 없는 상황에 놓여 보증금을 돌려받기 어려워집니다.

예방법
① 등기부등본에 가등기가 설정되어 있는지 반드시 확인할 것
② 만약 가등기가 있다면 전문 법률가와 상의한 뒤 계약 여부를 결정할 것
③ 가등기 내용(가등기권리자, 가등기 원인)을 꼼꼼히 살펴, 이 부동산이 안전한 투자처인지 재평가할 것

 

다운계약 사기

개념
다운계약이란 실제 거래금액보다 낮게 계약서를 작성하는 행위를 의미합니다. 과거에는 양도소득세를 줄이기 위해 자주 사용되었는데, 최근에는 보증보험 가입 기준을 악용하는 전세사기에까지 확대되었습니다.

사기 방식
예를 들어 해당 주택이 시세 10억 원이지만, 보증보험이 8억 원까지만 보전해준다면 사기꾼은 계약서상 전세금은 8억 원으로 써 두고, 나머지 2억 원은 차용증으로 주면 된다 고 제안합니다. 세입자는 보증보험에 가입하면 안전하다고 착각하는 사이, 실제로는 8억 원까지만 보증받을 수 있고, 나머지 2억 원은 보장받지 못하는 상황에 놓이게 됩니다.

예방법
① 전세금 전액을 계약서에 명시하고, 실제 지급액과 일치하도록 작성할 것
② 차용증으로 처리하겠다 라는 제안을 받으면 절대 응하지 말 것
③ 불법다운계약 시 과태료 등 법적 처벌 가능성도 있으므로 주의할 것

기타 유의해야 할 사기 수법 (신탁사기 등)

최근에는 신탁 형태를 악용해 사기를 치는 경우도 적지 않습니다. 예컨대 집주인이 채무 문제 등을 이유로 부동산 신탁을 설정해버린 뒤, 여전히 자신이 집주인인 척 계약을 맺는 방식입니다.

실제 등기부등본상 소유자는 신탁회사 또는 신탁받은 사람 으로 되어 있을 수 있으므로, 신탁 설정이 되어 있는지 반드시 살펴보셔야 합니다.
신탁이 되어 있다면, 실제 소유권자는 신탁자(혹은 수탁자)임을 분명히 인지하고, 그 당사자와 전세계약을 맺어야 합니다.

 

전세사기 예방법 & 필수 체크리스트 

1. 등기부등본 건축물대장 확인
등기부등본상 집주인의 이름, 근저당 설정 여부, 가등기 압류 신탁 표시 등을 확실히 파악하십시오. 건축물대장과 등기부등본 정보가 일치하지 않는다면, 중간에 무언가 문제가 있을 가능성이 있습니다. 전세금과 대출 총액, 시세 대비 비율 체크

해당 부동산의 시세 대비 전세금 + 기존 대출금의 합이 70%를 넘어가면 깡통전세 위험이 높습니다. 이 경우 꼭 보증보험 한도 내에서만 전세계약을 진행하시거나, 월세 반전세 등 다른 방식을 고려해보시는 편이 안전합니다.

 

집주인 본인 여부 및 계좌 확인
반드시 집주인 신분증 사본, 통장 사본에 은행 직인이 찍힌 원본 기록을 함께 확인하시기 바랍니다. 가짜 통장(삼행시 통장 등)으로 피해를 입는 사례가 많으니, 명의자와 계좌주명이 정확히 일치하는지 살펴야 합니다.

 

보증보험 가입 권장
전세보증보험은 전세금 반환 채권을 보장받을 수 있는 중요한 수단입니다. 다만 허위 계약서(다운계약 등)로 가입하면 보증금 전액을 보장받기 어려우므로 주의가 필요합니다.

 

전세금 반환 못 받았을 때의 대처 요령 

1. 내용증명 발송 및 지급명령 신청
전세 만기일까지 보증금을 돌려받지 못했다면, 먼저 내용증명을 통해 집주인에게 공식 요청을 해야 합니다. 대법원 전자소송 홈페이지를 이용하면 지급명령 신청 을 할 수 있으며, 집주인이 이를 이행하지 않는다면 곧바로 압류나 경매 절차로 이어질 수 있습니다. 집주인이 지급명령에 응소하면 민사소송으로 넘어가게 됩니다.

 

2. 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관 활용
이미 전세보증보험이나 HUG 보증상품에 가입했다면, 보증기관을 통해 전세금을 지급받는 절차를 밟을 수 있습니다. 다만, 앞서 언급한 다운계약 등 불법 요소가 있다면 보증금 전액을 보장받기 어려우므로, 계약 시점부터 철저히 법적 기준을 준수해야 합니다.

 

전문가 상담
문제 상황이 복잡해지면 혼자 해결하기 어려울 수 있습니다. 변호사, 공인중개사, 부동산 전문 상담 기관 등을 통해 전문가 자문을 받으시기 바랍니다.

 

전세사기는 해마다 수법이 더 정교해지고 있습니다. 뛰는 놈 위에 나는 놈 이 있다는 말처럼, 삼행시 통장이나 가등기, 다운계약 등 일반인이 쉽게 떠올리기 어려운 편법들이 계속해서 등장 중입니다. 그럼에도 불구하고 피해를 줄일 수 있는 가장 확실한 방법은, 기본에 충실한 꼼꼼함 입니다.