서울 역세권 재개발 상급지 될 지역 3곳

얼마 전에 신축 신고가 찍었다는데 이제 들어가면 늦은 거 아냐?

 

서울 부동산은 얼어 죽어도 신축을 넘어 얼어 죽어도 재건축까지 달렸습니다. 하지만 진짜 기회는 아직 기사에도 안 나오는 재개발 상급지 후보군에 숨어 있습니다.

 

오늘은 심사위원이 아닌 현장 투자자의 눈으로, 성수, 잠실, 노량진(색강) 세 구역을 중심으로 선점 전략과 리스크 관리법을 정리합니다.

 

재개발 투자

왜 상급지 교집합만 봐야 하나?

 

금리 7 % 시대, 단순 구축 매수는 공사비 폭탄과 분담금 리스크로 직결됩니다. 실제로 2023년 서울 A구역은 3.3m당 공사비가 720 만원까지 치솟으면서 추가 분담금이 1세대 당 평균 2.8 억이었습니다.

 

1. 기존 집값(신축 30평 17 억 이상) 2. 역세권 고밀(용적률 350 % 이상) 3. 거대 개발호재(국제업무, 광역철도)라는 3중 안전판이 있는지 먼저 봐야 합니다.

 

이 세 가지가 겹친 교집합만이 고공 공사비를 상쇄할 만한 분양가, 시세를 확보하기 때문입니다. 실사례로 보면 2021년 초기 진입한 성수 B구역 다세대(실투 3.1 억)는 2024년 관리처분 인가 후 분양가가 12 억(예상)까지 확정되며 현재 조합원 입주권 시세 10.3 억이 되었습니다.

 

공사비 15 % 인상에도 분담금 0으로 책정됐습니다. 비싸도 들어갈 곳만 들어가라. 신축가 17 억 이상, 역세권 고밀, 대규모 개발 3박자가 겹치는 곳은 공사비, 분담금 변동에도 최소 10억 프리미엄이 방어됩니다.

 

성수동 중랑천

뻥 뚫린 180 m뷰가 만드는 2차 상승이 있을 수 있습니다. 한강변은 이미 평당 1 억 시대. 성수 동북부는 늦었다는 말까지 돌지만 중랑천변 라인은 아직 한강 대비 20% 저평가 상태입니다.

 

성수 IT, 제조융합지구 지정(세제·용적 인센티브) 이후, 중랑천 변 저층주거지는 용적률 350%와 스마트업무 복합지구 전략으로 재개발 타당성 검토를 통과했습니다.

 

한강과 달리 천폭 180m라 조망 사각이 없고, 강남과 한강대교, 성수대교 이중 축선으로 연결돼 접근성도 확보됩니다. C빌라(29m) 전세 끼고 실투 2.8 억(2024 2Q)을 한다면 관리처분 가시화 시 예상 조합원 분양가 11 억, 프리미엄 8 억 이상 전망됩니다.

 

성수 한강변이 아닌 중랑천변과 스카이커뮤니티 라인이 2차 상승의 주인공입니다. 최소 실투 3 억이면 성수 프리미엄으로 편승이 가능합니다.

 

잠실 탄천변

우성, 아시아선수촌 후속, 저층주거 노리는 것이 좋습니다. 잠실 한강변은 1기 재건축이 막바지에 접어들어 실투 7‑8 억이 기본입니다. 반면 탄천변 저층주거지는 시장 관심이 분산돼 투자 공백이 생겼습니다. 탄천 폭 200m 코어뷰와 테헤란로 축 직통입니다.

 

서울시 잠실 MICE 개발(1조8천억), 현대차 GBC, 삼성 R&D 캠퍼스까지 연결되는 강남 E‑belt 거점입니다. 용적률 400%까지 가는 역세권 입지와 초고층 스카이 커뮤니티 트렌드가 결합하면서 한강급 조망 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

 

예를들어, 우성3차 앞 노후 다세대(용적률 잠재 350%) 전세 끼고 실투 3.3 억을 한다면 조합설립 임박 후 실거래 4.1 억, 분양권 가치는 12 억 이상으로 예상됩니다.

잠실엔 답 없다는 고정관념은 탄천변 세글자로 깨집니다. 실투 3‑4 억으로 잠실 MICE와 스카이커뮤니티 콜라보 수혜를 노릴 마지막 구간입니다.

 

노량진 대방

1억대 초반 실투, 여의도, 용산 광역호재가 있습니다. 용산, 여의도 초고가를 보며 내 자본으론 그림의 떡이라면? 단 색강 300m 뷰를 품은 노량진, 대방 저층주거는 아직 실투 1 억대 초반이 가능합니다.

 

서울역, 용산, 노량진, 영등포 철도지하화 축으로 여의도 금융지구 확장과 대방역 군부지 복합개발(예정)으로 서울 Y‑벨트 형성이 가시화 되며, 색강변은 한강보다 폭이 넓어 뷰 퀄리티나 커뮤니티 특화 설계(루프탑 인피니티풀 등) 가능성이 높은 데다, 아직 평균 m당 2천 만원대라 가격 갭이 큽니다.

 

대방 다세대(18m) 매매 2.7 억, 전세 1.5 억으로 실투 1.2 억 진입가능했습니다. 2025 구역지정 목표, 철도지하화 예타 통과 시 분양가 9 억 추정, 프리미엄 최소 6억이 예상됩니다.

 

여의도, 용산 옆 색강뷰는 1억대 초반 실투로 서울 상급지가 되는 드문 예외구간입니다.

 

철도지하화 로드맵과 구역지정 속도를 주시하면 좋습니다.

 

리스크 줄이는 3단계

기대 수익이 큰 만큼 분담금 폭탄, 사업 지연, 조합 내홍도 상존합니다.

 

사업성 지표 1. 용적률 330% 이상, 2. 신축 30평 시세 17 억 이상, 3. 추정 일반분양가 3.3 m당 4,000 만원 여부를 교차로 검증합ㄴ;다.

권리산정기준일 확인

기준일 이후 매입 시 초과지분 인정, 현금청산 위험을 체크해야 합니다.

자금 플랜은 1. 입주까지 7-10년 2. 이주비 LTV 40%대, 3. 분담금 가산금리(연 4%)까지 총액을 시뮬레이션 해야 합니다.

 

2022년에 권리산정일 2개월 후 매입 현금청산 대상이 된 경우가 있습니다. 이때 분담금 계산을 못해 3.5 억 손실이 발생한 경우가 있습니다. 반면 초기 조합원은 이주비‑분담금 합산 납입액 5.2 억으로 현재 시세 13억을 달성했습니다.

 

수익은 준비된 사람이 가져간다. 사업성 3지표, 권리산정일, 총 투자액 체크만 지켜도 분담금, 청산 리스크 80 %를 덜 수 있습니다.